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綠城“抹去”宋衛平

來源: 騰訊財經棱鏡 郭亦非 2019-05-27 17:29

fifa手游哪个门将好 www.rpphp.icu 創始人宋衛平之于綠城的痕跡正在被“抹去”。

香港聯交所披露,4月25日至5月16日,宋衛平家族連續減持11次,合計減持約935萬股,套現約5935萬港元,其在綠城中國(03900.HK)的股權比例從10.75%降至10.35%。

綠城對外回應,此舉為規避監管部門同業競爭限制,宋衛平家族持股比例擬降低至10%以下,減持動作正在繼續。

2014年底,中交集團斥資60億港元獲得綠城大股東地位和多數董事會席位,基本控制綠城。宋衛平帶領老部下另起爐灶,二次創業藍城集團,以小鎮業務為主,宋衛平持股70%掌控。

盡管藍綠徹底分家,但雙方圍繞小鎮業務的同業競爭一直存在。宋衛平家族此番減持綠城股份,幕后深意不只是規避同業競爭,更像是中交集團“去宋衛平化”的終局性符號。

宋衛平創辦的綠城,一度是中國地產行業的品質清流,最近五年,卻迷失在房企高周轉模式的大潮之中,合約銷售額和權益金額排名分別跌至行業第17位和第41位。

綠城過往興衰,皆與宋衛平息息相關。當屬于他的時代就要結束時,綠城又將何往?

去宋衛平化

關于去宋衛平化這一點,中交集團從未掩飾過。

 “綠城是一個家族企業發展起來的,有著很鮮明的宋衛平特色,這種文化有著有利的地方,也有一定的負面影響。在事權管理,特別是市場戰略、業務發展戰略、內控方面沒有達到中交的標準?!?015年5月,入主綠城不久,中交集團董秘劉文生對《棱鏡》等媒體表態,“有了足夠的投票權,我們要改造董事會,強勢進入管理層,保證我們行使決策權?!?

作為入主綠城的資本操盤手,劉文生與宋衛平一并是董事會聯席主席。目前綠城6名執行董事中,中交占據四席,擁有主導話語權,包括劉文生、張亞東、李青岸、李永前,老綠城只剩宋衛平和李駿。

此前披露的綠城2018年年報顯示,中交集團持股28.81%,是第一大股東;九龍倉持股24.93%,是第二大股東;宋衛平家族持股10.8%。2018年1月,綠城聯合創始人、宋衛平最重要的搭檔壽柏年將持有的8.06%股份全部出售,徹底離場。

 控制董事會決策權之后,中交集團展開組織架構和人事布局調整。

 2018年6月,綠城打破此前“一體五翼”架構,調整為“11+5”,組織架構愈發扁平化。同時,中交背景的張亞東空降綠城,并在兩個月后取代曹舟南,擔任行政總裁一職。 

曹舟南是綠城重臣,一度被視為宋衛平接班人,和宋衛平“用眼神就可以實現交流”。

 此次調整僅過半年,綠城架構再次變化,由“11+5”調整為“8+3”,分為8個重資產板塊及管理(代建)、生活、科技三個輕資產板塊,“改善機構協調性,提高效能”。

對于內部來說,連續架構調整的另一番意思是中交集團在關鍵崗位繼續收權,削弱原先綠城人馬的權重,尤其是曹舟男的出走,被視為老綠城人悉數出局的標志。

2018年8月的綠城行政總裁換帥溝通會,宋衛平現身回應,“江山代有人才出,宋衛平當然要被歷史所淘汰,不淘汰時代就不會進步。不要人家‘去宋衛平化’,我自己‘去宋衛平化’就好了?!?

綠城房地產開發主業同樣在“去宋衛平化”,2018年中悄然施行高周轉模式。在宋衛平時代,他對產品質量的執著近乎偏執,因此在業界留下極好口碑。

財經作家吳曉波曾在2014年撰文舉例,記得交房那天,原本已鋪設完工的大堂地磚突然被挖去一大片,管家苦笑著說,“昨天宋總來過了,說這片地磚不對頭,強令換掉”。 

不過,布局多在一二線城市、改善及合作代建項目居多的綠城,并非高周轉模式的最佳實踐者。

一位綠城內部人士表示,雖然公司發文要求加快銷售去化,加速回籠資金,但大量代建合作項目并沒有主導權,另外,自主項目同樣缺少碧桂園“4568”這種具備明確時間要求的高周轉實施細則。 

正如2019年3月張亞東所說,他本來期望綠城可以做到“5912”,即5個月拿地,9個月開盤,12個月現金流回正,實際呈現的結果卻是“61220”(6個月拿地,12個月開盤,20個月現金流回正)。

克而瑞地產研究數據顯示,2018年,綠城中國合約銷售額為1563億元,在房企中排名中從2017年第11位下滑至第17位。如果把代建項目剔出后,其權益銷售金額僅554億元,排名落至第41位。

但從財務數據來看,中交入主直接改善了宋衛平時代的高負債局面。 

2014至2018年,綠城凈負債率逐年下降,分別是76.7%、73%、58.1%、46.4%、55.3%;融資成本也在降低,從2014至2018年分別是7.9%、7.3%、5.9%、5.4%、5.4%。

截止2018年年底,綠城賬面現金482億元,當前總有息負債815億元,其中1年內到期、1-2年到期和2年以上到期的債務占比為 22%、36%、42%,債務結構健康。

誰該為頹勢負責

資本市場是清醒的。

截止2019年5月24日,綠城中國(03900.HK)、綠城服務(02869.HK)的總市值分別約110億港元、160億港元。這意味著,綠城地產這一主營業務市值不及物業服務,投資者用腳投票,表達對綠城中國的失望。

誰該對此負責?

2010年“國十一條”的最嚴樓市調控之前,綠城憑借高負債、高成本擴張兇猛,銷售額一度僅次于萬科,排名全國房企第二。

此后的調控政策,加劇綠城資金?;?,該公司凈資產負債率一度達到163%,破產傳聞風起。被指“一個月一個月赴境外豪賭”的宋衛平尋求外部資金救援,香港九龍倉旋即入股。

2014年,又一個白衣騎士融創出現,擬以62.98億港幣的代價收購綠城中國24.313%股份,一度接管綠城,此后宋衛平反悔,改嫁綠城予中交集團,并最終失去綠城控制權。

2015年,房地產行業迎來黃金期,包括碧桂園、融創、新城控股等公司提前高負債拿地,抓住二三線城市紅利,實現規模上的彎道超車。對于綠城來說,內部股權、人事動蕩不安,外部拿地踟躕不前,錯過五年紅利。

現任綠城管理層尚未力挽狂瀾。

2019年,張亞東給綠城定下銷售目標1800億元,“爭取沖刺2000億”。運營數據顯示,2019年1-4月,綠城權益及代建合計銷售額383億元,不及去年同期的413億元。

“2019年一季度我們最痛苦,因沒有貨賣。沒有貨就沒有營銷、沒有回款,也就沒有投資。現在的貨基本都是兩年前拿的地,現在的利潤得靠三年前的項目。預計上半年我們銷售額完成約30%,70%集中在下半年,根本的原因是手上沒有項目?!?月20日,張亞東對媒體表示,投資拿地是綠城當下最關鍵問題。

綠城財報顯示,2014年至2018年五年間,土地儲備不足,以建筑面積計算,分別是3489萬平米、3124萬平米、2912萬平米、3032萬平米、3247萬平米。

與綠城規模相當的央企金茂、民企旭輝2018年土儲分別是6420萬平米、5500萬平米。

進入2019年,綠城加快搶地節奏,遺憾錯失最佳價格區間。

一季度綠城拍下9塊土地,斥資242億元,其中四個浙江地塊拿地成本頗高。比如其溢價近50%,以19.7億元拍下的杭州蕭山地塊,實際可售樓面價約3.5萬元/平米,與周邊在售高層項目相當。

主業困頓,小鎮業務被張亞東寄予厚望。

張亞東特意提出,將從綠城2019年投資額中撥出50億元,計劃投資20個小鎮,因小鎮業務雖然僅占10%的營收,但“在我們的利潤盤子中,貢獻了三分之一的利潤”。綠城2018年財報并未單獨公布小鎮業務的財務數據。

不過,張亞東這一規劃與宋衛平的藍城小鎮正面沖突不斷。

《棱鏡》自業內人士處得知,張亞東曾計劃在2018年召開綠城小鎮業務主題發布會,主持人、酒店、邀請函等準備都已就緒,最后未能召開?!霸蛟謨?,宋衛平不允許綠城打小鎮這張牌,極力反對綠城召開發布會?!?

3月20日,張亞東的綠城小鎮發布以小范圍媒體溝通會的形式得以進行。

宋衛平與中交在業務層面的沖突不止于此。

早在2016年,中交地產的前身中房地產豪擲45億元,拿下重慶北部新區中央公園地塊;綠城則苦于進入重慶市場而不得。兩家同為中交集團旗下地產公司,決定共同注資項目公司開發。

熟悉該項目的綠城人士告訴《棱鏡》,宋衛平頗為看重,劃為綠城直管項目,等綠城把前期規劃設計完成,辦公場所裝修完畢,新員工到崗辦公一個多月后,項目合作不了了之。

宋衛平押寶藍城

宋衛平目前唯一的事業是藍城小鎮,這是他反對綠城主打小鎮業務的原因之一。

2014年綠城計劃易手孫宏斌之時,宋衛平將綠城未上市業務由綠城建設更名為藍城,包括代建、小鎮等業務,其中代建業務利潤最高,稅后凈利潤過億,毛利率超過60%,凈利潤超過30%。

 中交入主之后,2016年6月,藍城分拆為兩家公司,即新藍城(杭州藍城致信建設管理有限公司)和藍城集團(藍城房產建設管理集團有限公司)。綠城斥資9.49億元收購宋衛平等股東持有的全部新藍城股權,這意味著藍城代建這一優質資產全部整合至綠城旗下。

 宋衛平斥資1.17億元買下綠城持有的藍城集團股權,綠城老部下許峰、傅林江實際操盤。

 藍城集團執行總裁傅林江曾表示,小鎮的盈利模式里有三塊,一是居住空間的出售,二是小鎮運行中商業運營的收入,三是在小鎮配套服務內容當中,大健康管理、金融服務、資產管理等增值服務的收入。

綠城及旗下新藍城和宋衛平的藍城集團,都在操盤小鎮業務,構成同業競爭。宋衛平家族此番擬減持綠城股份至10%以下,即為規避同業競爭,藍城集團亦不再束手束腳。

藍城集團是宋衛平的二次創業,自身定位是“美好生活綜合服務商”。他還在2016年提出的“百鎮·萬億”計劃,計劃10年打造100小鎮,實現萬億元的銷售額。

自杭州西湖驅車約70公里,在杭長高速安吉出口不遠處,可以看到一個Hello kitty主題樂園,這里即宋衛平打造的首個藍城教育主題小鎮。

5月中旬,《棱鏡》實地探訪該項目,目前除酒店、主題樂園、商業街少量門店開業外,核心的養老中心、學校等項目仍在建設當中。

現場工作人員介紹,規劃住宅項目合計約8000套,目前在售小高層住宅價格在1.9萬/平方米左右,3.8萬元/平方米左右的中式別墅已經售罄,客戶多以杭州省內為主,住宅項目陸續在2019年底交付。

上述工作人員介紹,宋衛平每隔一兩個月會來項目視察一次,從項目設計到施工,事無巨細都會過問。

近期拜訪過宋衛平的人士告訴《棱鏡》,宋老板現在深居簡出,不太愛見人,不太愿意說話,不再接受媒體采訪,行業內部會議也不再出席。

藍城官方回復《棱鏡》問詢時表示,“宋總的想法是,等把小鎮做好了,再發聲?!?

根據藍城截止4月底的數據,目前已建+在建+規劃的小鎮項目為80個,代建項目為252個,暫未公開銷售金額。

隨著以小鎮之名行房地產開發之實現象頻發,特色小鎮業務正受到政府嚴格監管。業內人士對《棱鏡》表示,現在小鎮業務最核心要素是,如何將農業用地變更為商業用地,這也是宋衛平所思考的問題。

和君產城發展研究中心2018年一份報告指出,由于低密度和低入住率,藍城小鎮的生活配套無論是農業、商業還是健康,基本沒有找到盈利模式,目前在靠地產利潤進行貼補(藍城小鎮一般有銷售額2%的小鎮基金補貼小鎮商業)。

“宋衛平解決了美好小鎮生活的‘形’,卻并未很好解決‘魂’的問題?!閉夥荼ǜ嫘吹?。

(來源:騰訊財經棱鏡 郭亦非)

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