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港外資企業內地商場租金收入PK,誰是收租王?

來源: 聯商網 陳寧輝 2019-05-26 09:58

fifa手游哪个门将好 www.rpphp.icu 聯商網消息:上市商業集團2018年度財報披露逐漸接近尾聲,在這場年終考核中表現如何?未來有什么發展大計?

聯商網&搜鋪網統計了7家港外資集團的商業運營數據后發現,2018年,包括恒隆、太古、嘉里建設、新鴻基、九龍倉在內的房企營收額較往年有下滑趨勢,而新世界發展、凱德則上漲。

Tips:九龍倉集團租金收入為內地投資物業收入;新鴻基和新世界發展均為2019財年中期報。

分析后發現,主要有以下幾個特點:

1、營收的下滑,主要因銷售收入下跌,但商業物業的租金收入卻不同程度上漲,是各個企業穩定的收入來源,體現市場對商業的信心。

2、奢侈品市場有回暖跡象,一些高端定位的商場趨漲幅度明顯,如恒隆旗下的上海恒隆廣場、九龍倉旗下的成都IFS、太古旗下的廣州太古匯等等。

3、與內地企業相比,港外資企業重點布局國內核心城市,這一定程度上加大了其在內地發展速度。主要是核心城市優質、成熟地塊不斷減少,拿地成本和難度較大。

4、物業更新,非核心城市資產拋售。典型的代表凱德,2018年將旗下位于華北、華東、華南和中西部區域19個城市的20家購物中心打包賣給了萬科和印力聯合體??掄庖歡?,被業內普遍認為是其在華對未來將主打一二線大城市及8萬平方米以上優質大型購物中心的新戰略的踐行。一方面在拋售傳統物業,另一方面也在不斷攻入一線及新一線城市,比如恒隆地產107億拿下杭州核心武林廣場的百井坊地塊等。

5、優化物業,提升競爭力。港外資一般進入市場較早,占有城市核心位置,但隨著城市發展和商業更新,這些運營多年的物業往往“力不從心”,因此強化運營、持續優化,提升原有物業經營收入水平是目前港外資企業的主要思路之一。比如上海恒隆廣場完成大規模翻新后2018年的租金收入漲幅超12%;成都IFS2018年銷售收入首次突破60億,年內招調了不少新的品牌。

恒隆地產

“房地產賺大錢的時代已經過去”,這是恒隆地產董事長陳啟宗在2018年出席某論壇上說的。全年公司整體收入下滑,直接體現在銷售收入的降低,而租金收入則成為恒隆穩定的“收入來源”。

內地商場租金收入上漲

隨著恒隆集團內地兩大標桿項目上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場將相繼完成改造,給恒隆帶來了不錯的租金收入。

在恒隆地產全部81.81億港幣的租金收入中,內地占比超50%,貢獻了42.44億港幣,折合人民幣約35.77億元。其中上海恒隆廣場收租15.54億元,幾乎占據了半壁江山,而港匯恒隆廣場也有8.03億元入賬。目前港匯恒隆廣場的第一期優化工程已經完成,新招了80多個品牌,二期優化工程預計2019年年底完成。

未來計劃

根據恒隆方面透露,目前公司在內地籌建昆明、武漢、沈陽、無錫、杭州項目,涵蓋商場、辦公、公寓、酒店等業態,沈陽、無錫和昆明項目預計在今年下半年開業。

值得關注的是,恒隆2018年首次進入杭州,并在城市最核心處拿下了百井坊地塊,預計將打造大型高端商業綜合體項目,預計2024年分階段落成。

太古地產

在公司收益下降的情況下,內地物業租金收入上漲提振了太古地產整體的租金情況。

內地租金上漲12%

《聯商網》了解到,2018年太古地產在中國內地投資物業的整體租金收入為25.67億港幣,折合人民幣為22.61億元,同比上漲12%。其中零售物業租金收入21.63億港幣,折合人民幣約19.05億元。

單個項目上看,北京三里屯太古里租金收入持續增長,報告期內零售銷售額增長了11%,出租率也高達100%。該項目西區(曾用名“北京三里屯雅秀大廈”)將翻新,預計2019年后期完成。

成都遠洋太古里全年零售銷售額上漲22%,這是其連續三年錄得上漲,出租率也高達99%;廣州太古匯的零售銷售額上漲11%,出租率100%,主要得益于品牌優化組合的完成;上海興業太古匯報告期內零售出租率達92%;北京頤堤港全年零售銷售額上漲0.3%,出租率為99%,主要是因為2018年商場進行租戶優化所致。

未來計劃

太古地產表示,已投運商場上,預計北京、上海、廣州幾個商場的零售銷售額將穩步上漲,成都遠洋太古里則溫和增長。

目前太古地產在內地的物業投資仍然集中在一線城市和發達的新一線城市,未來重點關注項目是位于上海前灘的太古里項目,太古地產占有一半股權,目前項目招商已經啟動,預計2020年年底分階段開業。另外,據太古地產董事局主席及常務董事施銘倫表示,太古地產非常認真的研究粵港澳大灣區的機遇,積極尋找在深圳布局的機會。

▲浦東前灘太古里

九龍倉集團

報告期內,受惠于成都國際金融中心的貢獻及新開幕的長沙國金中心所帶動,內地投資物業收入增加30%及營業盈利增加28%。

▲長沙國金中心

成都國金中心全年營收大漲27%,營業利潤大漲59%。購物中心營業額首次突破60億元,同比上漲16%,年內新增了7 For All Mankind、adidas Originals、Chaumet、Goyard、喜茶黑金店、Mr & Mrs Italy、Sunglass Hut等品牌。

2018年5月開業的長沙IFS吸金能力不俗,雖然年營業額統計無明顯參考性,但月平均營業額達3.04億元,比成都IFS2.39億元還高。

新鴻基

報告期內,新鴻基內地總租金收入人民幣20.25億元,同比上漲12%。目前內地已經開業的商業項目有北京APM、上海國金中心、上?;訪徹慍?、廣州IGC商場和廣州天環廣場等。

未來幾年,新鴻基在內地主要的商業項目有上海徐家匯國貿中心ITC、南京國金中心IFC、上海莘莊天薈、蘇州環貿廣場項目、成都環貿廣場。

嘉里建設

在宏觀環境動蕩、內地物業市場政策維持收緊,乃至香港地產市場略微放緩的背景下,嘉里建設仍然取得不俗成績。

內地商場租金同比上漲14.69%

租金收入47.1526港幣,折合人民幣約41.53億元,同比增長了14.69%。其中內地已落成投資物業租金和其他費用收入38.86億港元,折合人民幣約32.46億元,同比上漲7%。目前集團內地營業的商場為靜安嘉里中心一二期、浦東嘉里城、北京嘉里中心、杭州嘉里中心、天津嘉里中心、深圳嘉里建設廣場一二期、沈陽嘉里中心。

未來計劃

嘉里建設公布了目前集團在內地布局的幾個重點項目的進展及規劃。

1、沈陽嘉里中心項目

集團擁有沈陽嘉里中心60%的股權,位于金廊商圈核心位置,總樓面面積約1300萬平方尺,將建成集商場、辦公樓、酒店、住宅于一體的綜合體項目。項目共分三期建設,目前一期已經建成,二期和三期正處于建設階段,項目商場部分嘉里城的建筑面積12萬方,已于2018年11月開業。

2、武漢綜合體項目

2018年9月20日,嘉里建設競得武漢江漢區綜合地塊,地塊占地面積700,000平方尺,規劃總樓面面積450萬平方尺,全資持有物業。計劃建設商業、辦公、教育、住宅的大型城市綜合體。

3、深圳前海嘉里中心

深圳前海嘉里中心是嘉里建設在前海投資的首個重大項目,全資持有物業,將建成集商業、辦公室、公寓一體的大型城市綜合體,預計2020年落成。

此外,福州綜合體、鄭州香格里拉、昆明酒店及公寓物業、南昌發展項目、莆田雅頌居以及上海浦東項目都是集團未來幾年將陸續推出的重點物業。

新世界發展

另一大港資企業新世界發展遵循慣例,每年的上半年僅公開上一財年的中期業績報。且集團業務拓展謹慎,購物中心系列重點推出的K11產品目前也僅在全球開出了4家,其中第四家廣州K11剛在3月開業。不過按照新世界的規劃,未來的步伐或將加快。

從新世界發展公布的2019財年上半年得知,內地物業租金收入8.457億港幣,折合人民幣約7.45億元,同比上漲66%,主要得益于集團內部架構優化后經營和成本管理更為合理,加上諸如武漢光谷K11等新開業項目產生貢獻。整體上看,主要項目表現穩健,出租率理想。

2018年12月22日,50萬方的廣州新世界云門NEW PARK開業。未來,除了深圳前海和深圳太子灣、廣州增城項目外,新世界中國地產收購了廣州地鐵集團旗下的持有的廣州漢溪長隆地塊的子公司65%的股權,總建筑面積超過了29萬方,計劃開發成商業、辦公、住宅的綜合體,整個項目預計在2022年落成。

凱德集團

2018年凱德集團收入56億新元(折合人民幣約278.1億元),同比上漲21.3%;稅后凈利潤為17.6億新元(折合人民幣約87.4億元),同比增長了12.3%,創2008年以來最高凈利潤;管理資產達到1001億新元,提前完成2020年集團管理資產目標。

凱德表示,目前凱德業務以四大區為主,分別是中國,新加波、馬來西亞、印尼,越南,其他地區。這其中中國是集團的核心市場之一,多達36%的資產在中國,尤其是購物中心資產發展快速。

2018年,凱德在中國開出了包括上??戮л凸慍?、長沙凱德壹中心、北京凱德MALL天宮院等商業物業。

按照規劃,重慶來福士購物中心部分將在今年9月份率先開業,而2018年收購的上海星港國際中心項目也將于2019年其分業態面市。另外,佛山凱德MALL180、上海虹橋阿里中心等在建項目也值得期待。

(本文系聯商網特別策劃“解讀2018年財報”系列報道,文/陳寧輝)

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